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Immobilienmarkt auf langfristig hohem Niveau

Die Wirtschaft der Vereinigten Staaten blickt auf ein Jahrzehnt des Aufschwungs zurück. Die Krise durch die Ausbreitung des Corona-Virus mit vielen Tausend Todesopfern, Jobverlusten und Unternehmenspleiten hat im abgeschlossenen Jahr zwar eine Delle verursacht. Doch langfristig steht das Land ökonomisch auf einem stabilen Sockel. Das zeigt sich auch deutlich auf dem Immobilienmarkt. Die Investitionen in den kommerziellen Immobilienmarkt haben sich nach der Finanzkrise rasch erholt und übertreffen seit 2014 wieder das Vorkrisenniveau. Seitdem sind keine exzessiven Sprünge mehr zutage getreten. Bei einem Volumen von knapp unter 500 Milliarden Dollar hat sich der Markt seitdem auf hohem Niveau eingependelt. So berichtet der weltweit größte Immobiliendienstleister CBRE in seinem Report „Outlook 2020“.

Büro-, Industrie- und Handelsimmobilien mit differenzierten Prognosen

Rückläufige Tendenzen zeigen sich im Segment der Büroimmobilien. Hier sieht der CBRE Report im Ausblick eine geringere Nutzernachfrage, leicht steigende Leerstände und nur noch minderes Steigerungspotenzial bei den Mieten. Industrie- und Logistikobjekte hingegen dürften dem Outlook zufolge weiterhin von hohen Mietsteigerungen profitieren. Bei über fünf Prozent lagen die Zuwächse in den vergangenen Jahren. Ein sehr gemischtes Bild erscheint auf dem Markt der Handelsimmobilien. Dort erwarten die Analysten in den kommenden fünf Jahren Mietzuwächse zwischen 1,5 Prozent in San Jose bis vier Prozent in Atlanta.

Während Büro-, Industrie- und Handelsimmobilien stärker den Konjunkturzyklen und Branchentrends unterworfen sind, zeigt sich für den Wohnimmobilienmarkt ein langfristiger Trend zu einer fortschreitenden Verstädterung. Die Daten der Weltbank weisen seit 1960 eine stetige Zunahme jenes Bevölkerungsanteils aus, der in Städten lebt. Waren es vor 60 Jahren 70 Prozent der US-Amerikaner, so erreichte der Anteil der Stadtbewohner 2017 bereits 82,1 Prozent. Über alle Jahre hinweg, in Krisen wie im Aufschwung: Die Nachfrage nach Wohnungen im urbanen Raum nimmt in fast gleichförmigen, kleinen Schritten immer weiter zu. Verstärkt wird dieser Bedarf durch ein robustes Wachstum der Gesamtbevölkerung. Nach den Zahlen der Statistikbehörde US Census liegt dies seit 2010 in den USA jährlich bei durchschnittlich 0,66 Prozent und damit weit über dem in Europa.

Multifamily bleibt stabil

Beide Trends zusammen spiegeln sich in den Zahlen der Bauwirtschaft wider. Der Wohntyp Multifamily-Apartment, die typische städtische Wohnform, ist der Trend, der sich zuverlässig auch 2020 fortgesetzt hat. Der Bau von Mehrfamilienhäusern hat sich nach den Zahlen von CBRE seit 2011 fast versechsfacht. In den vergangen drei Jahren konnte sich die Anzahl der Fertigstellungen bei rund 280.000 Einheiten pro Jahr stabil auf hohem Niveau halten. Die Mieten steigen durchschnittlich um jährlich 2,6 Prozent. Die Generation der Millennials hat sich vom alten amerikanischen Traum verabschiedet: Statt Eigenheim bevorzugt die junge Generation zunehmend das Wohnen zur Miete. In Onlineforen und sozialen Netzwerken wird über die hohen Kaufpreise geklagt. Für Berufseinsteiger und junge Familien ist der Erwerb von Wohneigentum in weite Ferne gerückt. Und die Banken vergeben längst nicht mehr so locker Kredite wie einst vor der Finanzkrise.

Die jüngere Generation bevorzugt zudem ihre Unabhängigkeit. Sie will flexibel im Job bleiben, spontan in eine andere Stadt umziehen können. Zugleich drängen auch die Älteren wieder zurück in die Städte. Wenn die eigenen Kinder ausgezogen sind, werden die üppigen Eigenheime vor den Toren der Stadt kaum noch sinnvoll genutzt. Viele suchen sich dann passende Apartments nah an den Zentren. Der Run auf die urbanen Räume hat in einigen beliebten Städten mitunter die Mieten in kaum noch erschwingliche Höhen getrieben.

Neue Ertragschancen außerhalb der Metropolen

Im CBRE Report wird mit künftig geringeren Mietsteigerungen gerechnet. Besonders in New York, Kalifornien und Oregon versuchen die Regierungen der Bundesstaaten mit Mietpreisregulierungen den rasanten Anstieg zu bremsen. Doch laut CBRE hat dies oft zu einem Rückzug der Investoren geführt. Die Analysten erwarten für das Multifamily Segment somit künftig höhere Ertragschancen an Standorten außerhalb der Top Metropolen, in bequem erreichbaren Vororten mit guter Infrastruktur und mittelgroßen Städten, zum Beispiel in Austin, Atlanta und Phoenix. Boston gilt als „der Star Performer“. Eine restriktive Rent Control droht dort wohl kaum, denn der Bundesstaat Massachusetts hat für die Genehmigung von Neubaubauten eine soziale Belegungsquote eingeführt. Nach der „40B/40R regulation“ müssen bei neu fertiggestellten Objekten zehn bis 15 Prozent der Wohnungen an einkommensschwächere Bewerber zu bezahlbaren Konditionen vermietet werden. Ähnlich wie bei den deutschen Sozialwohnungen hängt die Belegung vom Einkommen der Mieter ab. Es darf nicht mehr als 60 bis 80 Prozent des mittleren Haushaltseinkommens im jeweiligen Bezirk betragen.

Unternehmen haben Trend erkannt

Der starke Zuzug in die Metropolen und der Hype gewisser Gegenden dürfte neue Strategien erforderlich machen. Das haben die größten Gewinner des wirtschaftlichen Aufschwungs bereits verstanden. Google, Facebook und Apple haben die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum im Silicon Valley als eigene Herausforderung entdeckt. Denn wenn selbst WG-Zimmer Zeitungsberichten zufolge bereits für 6.000 Dollar pro Monat vermietet werden, verliert der Standort an Attraktivität für neue Mitarbeiter. Apple hat jüngst ein 2,5 Milliarden Dollar schweres Programm für erschwinglichen Wohnraum aufgelegt. Davon fließen eine Milliarde Dollar in einen Fonds des Bundesstaates Kalifornien, aus dem neue Wohnhäuser für Mieter mit geringem bis mittlerem Einkommen gebaut werden. Der Konzern will sogar ein eigenes Grundstück für günstigen Wohnungsbau bereitstellen.

Facebook plant, in den kommenden zehn Jahren eine Milliarde Dollar für den Neubau von rund 20.000 Wohnungen in der Metropolregion San Francisco zu investieren. Google schließt sich in ähnlicher Größenordnung dem Trend an. Unter dem Titel Affordable Housing, erschwingliches Wohnen, zeigen sich die Investoren zunehmend sensibilisiert für die finanziellen Grenzen der mittleren und unteren Einkommensgruppen. Der künftige Bedarf in diesem Marktsegment dürfte mit den wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise künftig weiter steigen.

 

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