Mietwohnungen im Aufschwung: Die steigende Nachfrage und veränderten Vorlieben in den USA schaffen trotz globaler Zinswende resistente Investitionschancen.
Die Entwicklung hält an. Immer mehr Amerikaner bevorzugen es, zur Miete zu wohnen. Ob Eigentumswohnung oder Vorstadthaus – der Erwerb von Wohneigentum wird für viele zusehends schwieriger. Damit bestätigt sich das Konzept der BVT. Sie investiert seit fast 20 Jahren in den Bau von Mietapartmentanlagen und hat damit für ihre Anleger meist erfreuliche Renditen ermöglicht*. Doch es gibt nicht nur Grund zur Freude.
Die Immobilienmärkte sind seit Beginn der Zinswende sowohl in Deutschland als auch in den USA in eine unsichere Lage geraten. Die Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind gefallen. Die Transaktionen sind rückläufig. Nachdem der Case Shiller House Price Index erst im Juni 2022 seinen historischen Höchststand bei 318 Punkten erreicht hatte, fiel er bis März 2023 wieder um 6,6 Prozent zurück.
Ein markanter Knick im langen Aufwärtstrend seit 2012. Die Kauflaune hat sich eingetrübt, denn Hypothekenzinsen mit 30-jähriger Laufzeit lagen im Frühjahr zwischen 6 und 7 Prozent. So brachen nach den Zahlen der National Association of Realtors (NAR)** die Verkäufe von Wohnimmobilien bis April um 23 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert ein.
Ein historischer Rekord
Lawrence Yun, Chefökonom der NAR, sieht im aktuellen Handelsgeschehen eine Klemme. Während sich die Kaufinteressenten wegen der hohen Zinsen zurückhielten, zögerten zugleich die Eigentümer, ihre Objekte zu veräußern. Nicht nur die Nachfrage nach Eigenheimen sei geschrumpft, sondern auch das verfügbare Angebot. „Viele Hausbesitzer haben Hypothekenzinsen, die mehrere Prozentpunkte unter dem aktuellen durchschnittlichen Zinssatz von 6,35 Prozent liegen, und sind nicht bereit, sich davon zu trennen, um ein anderes Haus zu kaufen.“
Gefallene Transaktionspreise für Eigenheime sind nur die eine Seite der Medaille. Auf der anderen Seite stiegen die Mieteinnahmen für Investoren, die in den Mietwohnungsbau investiert haben, rasant an. Zum ersten Mal seit 20 Jahren haben die Mietpreise je nach Region eine Höhe von über 30 Prozent der Haushaltseinkommen erreicht, wie die Ratingagentur Moody’s Anfang des Jahres errechnete.
Dass viele potenzielle Käufer wegen der hohen Finanzierungskosten weiterhin zur Miete wohnen blieben, sehen die Analysten von Moody’s als relevante Ursache: „Infolgedessen stieg die Nachfragenach Wohnungen sprunghaft an und trieb die Mietpreise in die Höhe.“ Bereits von 2016 bis 2021 waren nach einer Studie von bulwiengesa die durchschnittlichen Mieten um 22 Prozent gestiegen. Nach den Zahlen der US-Statistikbehörde beanspruchten die Mietausgaben bei 23 Prozent der Haushalte bereits über die Hälfte ihres Einkommens.
US-Fokus der Institutionellen
Die Entwicklungen jenseits des Atlantiks ähneln durchaus denen in Deutschland. Fallende Immobilienpreise wegen steigender Zinsen und zugleich steigende Mieten. Doch die internationalen Investoren orientieren sich trotz der herausfordernden Situation weiterhin in Richtung USA.
„Der US-Markt ist der größte und liquideste Immobilienmarkt der Welt“, betont Martin Stoß, Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien USA bei BVT. „Das haben auch institutionelle Investoren auf dem Schirm. Sie schauen wieder verstärkt in die USA.“ Die makroökonomischen Daten sprechen dafür, dass sich der Immobiliensektor in den Vereinigten Staaten schneller und stärker wiederaufschwingen wird als in Deutschland.
So prognostiziert der IWF für 2023 ein Wirtschaftswachstum in den USA von 1,6 Prozent, während er für Deutschland nur 0,1 Prozent erwartet. Auch bei der Bevölkerungsentwicklung haben die USA die Nase vorn. Dort nahm die Einwohnerzahl laut Statistikbehörde seit 2016 um rund 11,9 Millionen zu, während sie in Deutschland nur um etwa 2 Millionen anstieg.
Weiterhin hohe Nachfrage
So ist in den vergangenen zehn Jahren bis 2021 die Zahl der US-Haushalte, die zur Miete wohnen, laut dem Statistikportal Statista um 10,3 Prozent gestiegen. Zugleich ging die Leerstandsquote innerhalb desselben Zeitraums von 8,7 auf 5,8 Prozent zurück. Nach der Statistik der Fed schrumpften die monatlichen Wohnungsangebote von rund 1,5 Millionen im Oktober 2016 auf nur noch rund 400.000 Einheiten im Januar 2022. Die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum und das knappe Angebot dürften die Mietpreise weiterhin steigen lassen. Vor allem die jüngere Generation der Millennials (Geburtsjahrgänge von circa 1980 bis 2001) bevorzugt schon lange das Wohnen zur Miete.
Aber auch die besserverdienenden Haushalte mit über 75.000 Dollar Jahreseinkommen ziehen laut bulwiengesa verstärkt in die Mietwohnung. Deren Anteil hat sich im vergangenen Jahrzehnt um 37 Prozent erhöht. Das National Multifamily Housing Council (NMHC) prognostiziert, dass bis 2035 rund 4,3 Millionen Mietwohnungen errichtet werden müssten, um die Nachfrage decken zu können. Der US-Immobilienmarkt dürfte aller Voraussicht nach auch weiterhin spannend für die Investoren bleiben.
*Die Wertentwicklung früherer Beteiligungsangebote ist kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung anderer Beteiligungsangebote.
**Bedeutender Handelsverband für in der US-Immobilienbranche tätige Unternehmen und Beschäftigte mit über 1,4 Millionen Mitglieder.