Die seit 2011 geltende EU-Bauprodukte-Verordnung wurde novelliert. Klima und Binnenmarkt profitieren, aber der administrative Aufwand wächst. Die neuen Anforderungen wirken sich auch auf Baukosten, Wertentwicklung und ESG-Profile aus – was bedeutet das für Fondsimmobilien?
Womit genau wird eigentlich gebaut – und wie nachhaltig sind die eingesetzten Materialien wirklich? Diese Frage ist für Bauherren nicht immer einfach zu beantworten. Denn Umfang und Art der Informationen, die für Bauprodukte bereitgestellt werden, können sich von Hersteller zu Hersteller stark unterscheiden. Wer auf Nachhaltigkeit Wert legt, muss mitunter tief in die Recherche einsteigen. In Zeiten eines immer offener zutage tretenden Klimawandels ist das in den Augen der EU-Kommission ein suboptimaler Zustand.
Mehr Transparenz – mehr Bürokratie?
Abhilfe schaffen soll eine Novellierung der EU-Bauprodukte-Verordnung (BauPVO), die Regeln für die Vermarktung dieser Erzeugnisse im Binnenmarkt festsetzt und deren aktuell angewandte Fassung aus dem Jahr 2011 stammt. Das Gros der Neuregelungen wird im Januar 2026 in Kraft treten. Nach den Worten der EU-Kommission unterstützt die dadurch erhöhte Transparenz „Bauherren, Architekten, Ingenieure, Verbraucher und Behörden, fundierte Entscheidungen auf der Grundlage der Leistung und Nachhaltigkeit von Bauprodukten zu treffen“. Die Bestimmungen für Bauwerke bleiben weiterhin in der Hoheit der Mitgliedsstaaten, im Fokus stehen lediglich die verwendeten Materialien und Produkte.
Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das: ESG-Anforderungen und Nachhaltigkeitskennzahlen bekommen nicht nur in der Nutzung, sondern bereits in der Bauphase ein neues Gewicht. Fondsimmobilien, die auf konforme Bauprodukte setzen, könnten in der Bewertung künftig besser abschneiden – bei Investoren wie bei institutionellen Mietern.
In Zukunft Pflicht: Leistungs- und Konformitätserklärung
Für Bauprodukte müssen Hersteller künftig eine kombinierte Leistungs- und Konformitätserklärung vorlegen. Ohne diese erhalten sie keine CE-Kennzeichnung, die wiederum Bedingung für den Vertrieb in der EU ist. Die Erklärung führt die wichtigsten Eigenschaften des jeweiligen Bauprodukts auf, wozu neben den technischen Leistungsdaten und Sicherheitsaspekten nunmehr auch Informationen zur Nachhaltigkeit und zu ökologischen Auswirkungen gehören.
In diesem Kontext sind etwa die Langlebigkeit und Recyclingfähigkeit relevant, ebenso die Energie- und Ressourceneffizienz oder die Einfachheit der Wartung oder einer Reparatur. So sollen Planer sich ein genaueres Bild des CO₂-Fußabdrucks eines Gebäudes über seine gesamte Lebensdauer machen können.
Für Anleger bedeutet das: Nachhaltigkeitskennzahlen wie der „Whole Life Carbon Footprint“ dürften stärker in die Immobilienbewertung und das ESG-Rating von Fonds einfließen – und damit auch in die Attraktivität der Anlageprodukte. Zudem kann die Erklärung um zusätzliche Angaben ergänzt werden, die „nützlich“ für die Käufer sind, sofern Einheitlichkeit und Lesbarkeit gewahrt bleiben und das Ganze nicht in Werbung umschlägt. Für nicht wahrheitsgemäße Informationen sind die Hersteller haftbar.
Damit nicht jedes einzelne Produkt mit mehreren Seiten Papier ausgestattet werden muss, wird für die Leistungs- und Konformitätserklärung ein „digitales Produktpasssystem“ eingeführt. An der Verpackung reicht dann ein Verweis – etwa ein QR-Code – auf eine Landingpage, auf der Interessierte die Daten online einsehen können. Voraussetzung ist laut der Verordnung, dass die Informationen „unveränderlich, von Mensch und Maschine lesbar, verfügbar, zugänglich und eindeutig mit dem Produkt verknüpft sind“.
Modulare Offsite-Bauweise für mehr Tempo
Auf der anderen Seite soll es Beschleunigung und Erleichterung geben, insbesondere bei den Normungsprozessen, aber auch beispielsweise beim Wohnungsbau: durch eine Stärkung der Offsite-Bauweise, bei der Module in Fabriken vorgefertigt und auf der Baustelle nur montiert werden. Neben mehr Tempo verspricht ein höherer Offsite-Anteil auch weniger Bauabfälle und mehr Zirkularität, da die Module leichter wiederverwertbar oder sogar wiederverwendbar sind.
Für Fondsprojekte mit knappem Zeitplan oder ESG-Fokus könnte die industrielle Vorfertigung ein strategischer Vorteil werden – sofern das regulatorische Umfeld und der Markt die Umstellung mittragen.
Genaue Marktüberwachung – auch für digitale Bauprodukte
Parallel zu diesen neuen Marktregeln soll auch die Marktüberwachung harmonisiert und ausgeweitet werden. Produkte, die nicht den EU-Vorgaben entsprechen, sollen so schneller entdeckt und ausgeschlossen werden können.
Neu ist auch: Der Geltungsbereich erstreckt sich künftig auf alle Wirtschaftsakteure – somit sind die Vorgaben auch bei digitalen Datensätzen, beispielsweise für 3D-Druck, und bei Gebrauchtprodukten anzuwenden, deren Handel damit gefördert werden soll.
BauPVO – aus Investorensicht
Die neue EU-BauPVO schafft mehr Durchblick und Transparenz für Baubeteiligte, die zukünftig wesentlich besser informiert sein werden – wenn sie es wollen. Durch die europaweite Harmonisierung wird außerdem der Binnenmarkt gestärkt und der freie Warenverkehr erleichtert, was für einen gesünderen Wettbewerb spricht.
Für Investoren bedeutet das: Die Vergleichbarkeit von Bauprodukten und -projekten innerhalb Europas steigt. Das kann Fondsmanagern helfen, bei Projektentwicklung und Ankauf fundiertere Entscheidungen zu treffen. Doch das hat seinen Preis, obwohl sich in der Verordnung mehrmals der Hinweis findet, dass die bürokratische Zusatzbelastung für die Hersteller und die weiteren Branchenteilnehmer möglichst gering gehalten werden solle.
Insbesondere kleine und mittlere Unternehmen (KMU) sollen geschont werden: „Der Verwaltungsaufwand für KMU sollte durch Bestimmungen zur gezielten Vereinfachung weiter minimiert werden“, heißt es etwa in Artikel 39. Das kann indes nicht verdecken, dass die neuen Pflichten Kosten verursachen. Denn sie müssen auch in KMU umgesetzt werden, wenn die Compliance gewahrt werden soll. Vielerorts dürften Anpassungen der IT-Systeme notwendig sein. Die Informationsbeschaffung, das Monitoring und die Bereitstellung der Daten machen unweigerlich Aufwand.
Diese Kosten können – und werden – auf Baupreise und Projektbudgets durchschlagen. Für geschlossene Immobilienfonds bedeutet das, dass Anleger genau hinschauen sollten, wie Projektentwickler und Asset Manager mit den neuen Anforderungen umgehen, und ob sich daraus Chancen oder Risiken für Performance und Exit-Wert ergeben.
Regelwerk mit Investitionswirkung
Die novellierte EU-Bauprodukteverordnung ist mehr als ein technisches Update. Sie ist ein Baustein der europäischen ESG-Strategie und hat auch Auswirkungen auf Immobilieninvestments. Wer heute in Immobilienprojekte investiert, kommt um die Frage nach nachhaltigen Baustoffen und regulatorischer Konformität nicht mehr herum.