Büroimmobilien gewinnen ihre Führungsposition unter den Gewerbeinvestments zurück – Michael Guggenberger erklärt, wie BVT den langfristigen Wert von Bestandsimmobilien sichert.
Der Immobilienmarkt zeigt im ersten Quartal 2025 eine spannende Entwicklung: Büroimmobilien haben sich ihre traditionell führende Position im Gewerbeimmobiliensegment zurückerobert. Mit einem Transaktionsvolumen von etwa 1,8 Milliarden Euro konnten sie sogar den Bereich der Logistikimmobilien überholen. Das Investment- und Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) zählte 56 Büroverkäufe – mehr als in den beiden Vorquartalen zusammen – und der Anteil ausländischer Investoren am deutschen Büromarkt liegt bereits bei 17 Prozent.
Trotz diverser positiver Signale fasst JLL-Deutschlandchef Konstantin Kortmann das momentane Umfeld als „keine guten Nachrichten zu Beginn eines Jahres, in dem sich die Immobilienmärkte eigentlich endgültig aus ihrem Tief erholen sollten“ zusammen. Die Makler erwarten negative Konsequenzen aus der Zolloffensive der neuen US-Regierung für die Entwicklung der Inflationsraten und damit der Zinspolitik.
Werterhalt durch nachhaltiges Management: BVT-Strategie für Bestandsimmobilien
In diesem dynamischen Marktumfeld könnte dem nachhaltigen Management von Bestandsimmobilien eine noch größere Bedeutung zukommen. Michael Guggenberger, Leiter Fonds- und Assetmanagement Immobilien Deutschland bei BVT, erläutert etwa:
„Wir unterziehen unser gesamtes Portfolio einer Nachhaltigkeits Due Diligence und identifizieren Maßnahmen, die zur Einhaltung der CO₂-Klimaziele der Bundesrepublik Deutschland notwendig sind. Diese Maßnahmen werden, soweit wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll, in die Budgetplanung der Fonds übernommen und umgesetzt. Somit sichern wir nicht nur die Werthaltigkeit der Fondsobjekte, sondern tragen auch aktiv zum Klimawandel in der Immobilienbranche bei.“
Die BVT-Fonds weisen Vermietungsquoten von über 98 Prozent auf und haben dank langfristiger Finanzierungen während der Niedrigzinsphase ihre Zinskosten gesichert.
Von „Stranded Assets“ zu nachhaltigen Ertragsquellen
Besonders herausfordernd ist der Umgang mit älteren Immobilien, die aufgrund ihrer Eigenschaften zu „Stranded Assets“ werden könnten. Für diese Objekte hat BVT einen pragmatischen Ansatz entwickelt. Wenn energetische Sanierungen wirtschaftlich nicht darstellbar sind, verwendet das Unternehmen eine andere Strategie:
„Sollte das bei einzelnen Objekten wirtschaftlich nicht darstellbar sein, setzen wir mit einem Sonderbudget den Fokus auf die Verlängerung der Bestandsmietverträge mit dem Ziel der Vollvermietung, um die Immobilie vor Erreichen des Standing Points zu verkaufen“, erläutert Guggenberger.
Diese Objekte mit einem Volumen unter 12 Millionen Euro finden laut Guggenberger stets Nachfrage im privaten Segment. Dank günstigen Einkaufs und hoher Darlehenstilgung konnten in der Vergangenheit noch Verkaufsgewinne erzielt werden.
ESG als Werttreiber statt Kostenfaktor
Bei geschlossenen Immobilienfonds empfindet Guggenberger einen deutlichen Trend: „Wir sehen einen Schwerpunkt bei der energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien (Stichwort Manage-to-ESG), da hierbei neben dem Beitrag zur Nachhaltigkeit auch noch interessante Renditen erwirtschaftet werden können.“
Bei Bestandsimmobilien können aufgrund reduzierter Einkaufspreise in der Regel bis zu 1,5 Jahresmieten als Nachhaltigkeits- oder Revitalisierungsbudget ausgewiesen werden. „Wir legen unseren Fokus auf die Anbindung der Immobilie an ein Fernwärmenetz sowie die Erneuerung von Bauteilen unter Berücksichtigung energetischer Aspekte, die ihr Lebensalter überschritten haben“, präzisiert Guggenberger.
Finanzielle Auswirkungen für Anleger: Vorsorge statt Renditeeinbußen
Die finanziellen Auswirkungen für Anleger hält Guggenberger für kontrollierbar: „Wir haben die niedrigeren Finanzierungskosten aus der Niedrigzinsphase genutzt und Liquiditätsreserven in den Fondsgesellschaften aufgebaut. Nach aktuellem Kenntnisstand kann ein Großteil der notwendigen Maßnahmen hieraus beglichen werden.“
Selbst wenn die Ausschüttung für ein oder zwei Jahre moderat reduziert werden müsse, liege diese in der Regel immer noch oberhalb des Marktniveaus. „Ein Verlustrisiko bzw. eine Abrissnotwendigkeit ist uns in unserem Portfolio nicht bekannt“, versichert Guggenberger.