Warum sich Immobilien-Zweitmarktfonds gerade jetzt lohnen.
Inflation und der Immobilienmarkt scheinen auf den ersten Blick keine gute Kombination zu sein. Der Kontext ist schnell erklärt: Steigt die Inflation, steigen in der Regel auch die Zinsen als Gegenmaßnahme der großen Notenbanken. Denn deren Kernaufgabe ist es, die Inflation einzudämmen und in einem Zielkorridor zu halten. Steigende Zinsen wirken sich wiederum negativ auf den Immobilienmarkt aus, weil sie für höhere Kreditkosten sowohl bei privaten Häuslebauern als auch bei Immobilieninvestoren sorgen. Daraus könnte man die Faustformel ableiten, dass eine hohe Inflation Immobilien als Anlageobjekte unattraktiv macht – was jedoch nur die halbe Wahrheit ist.
Tatsächlich können Immobilieninvestments auch in solch herausfordernden Zeiten für Werterhalt und damit für Stabilität im Portfolio sorgen – vorausgesetzt es handelt sich um die richtigen Investments. Ein Beispiel hierfür sind Immobilien-Zweitmarktfonds, die gerade bei steigenden Zinsen ihre Stärken ausspielen können. Denn Anleger, die in ein breit gestreutes Portfolio aus Immobilienfonds investieren, die am Zweitmarkt erworben wurden, kaufen sich damit eine breite Streuung nach Auflagejahren der Fonds ein. Das heißt: Viele der Objekte in den Portfolios der erworbenen Zweitmarktfonds haben sich bereits vor Jahren die historisch günstigen Finanzierungs-konditionen gesichert – und das langfristig.
Attraktive Mehreinnahmen
Damit entfallen die unerwünschten Auswirkungen steigender Zinsen, mit denen sich neue Immobilienprojekte auseinandersetzen müssen, in der Regel weitgehend. Das ist jedoch nur einer der Vorteile, die die „Gebrauchten“ bieten können. Über die professionelle Investitionsauswahl, bei der Immobilien-Zweitmarktfonds auch über unterschiedliche Nutzungsarten der Objekte gestreut werden, können Anleger auch von den Vorzügen indexierter Mietverträge profitieren – bei Gewerbeimmobilien oftmals Standard. Indexierte Mietverträge werden in regelmäßigen Abständen an die aktuelle Preissteigerung angepasst. Höhere Inflation ist dann gleichbedeutend mit höheren Mieteinnahmen. Zunächst können überplanmäßige Mehreinnahmen aus den indexierten Mietverträgen für erhöhte Ausschüttungen an die Anleger genutzt werden.
Gleichermaßen können höhere Liquiditätsergebnisse auf Zielfondsebene auch für Sondertilgungen der Fremdfinanzierung einer Immobilie verwendet werden. Dies erhöht die Krisen-Resilienz des jeweiligen Objektes. Außerdem führen überplanmäßig gestiegene Mieteinnahmen beim abschließenden Verkauf der Immobilien des jeweiligen Zielfonds über den so genannten Verkaufsfaktor zu entsprechend höheren Verkaufserlösen. Zusätzliche Mieteinnahmen steigern also auf der Substanzseite den Wert der Beteiligung und tragen stark zum Werterhalt bei.
Sollen Immobilien auch in Zeiten einer hohen Inflation zum Werterhalt innerhalb eines Portfolios beitragen, wird schnell klar, dass die richtige Fondsauswahl und die Zusammenstellung eines ausgewogenen Portfolios wichtig bleibt. Daher ist es ratsam, einen erfahrenen Experten als Asset-Manager an seiner Seite zu haben.
Risiken für Anleger
Die Beteiligung an einem geschlossenen Publikums-AIF birgt Risiken. Anleger stellen der Investmentgesellschaft Eigenkapital zur Verfügung, das durch Verluste aufgezehrt werden kann. Die Beteiligung ist nur eingeschränkt handelbar. Es besteht das Risiko, dass der Anleger seinen Anteil nicht veräußern oder keinen dem Wert angemessenen Preis erzielen kann. Es besteht das Risiko, dass Investitionen hinsichtlich Umfang, Zeit oder Konditionen nicht wie geplant erfolgen können. Mietausfälle und sinkende Mieten, etwa infolge einer Konjunkturschwäche, könnten zu einem Rückgang der kalkulierten Mieteinnahmen und Veräußerungserlöse oder zur Zwangsverwertung von Objekten zugunsten der Gläubiger der Zielfonds führen.
Der Anleger sollte bei seiner Anlageentscheidung alle in Betracht kommenden Risiken einbeziehen. Die für eine Entscheidung maßgebliche Beschreibung der Risiken und wesentlicher Einzelheiten erfolgen im Verkaufsprospekt sowie in den Anlegerinformationen und Jahresberichten, die – in Deutsch und kostenlos – in Papierform bei der derigo GmbH & Co. KG, Rosenheimer Straße 141 h, 81671 München, erhältlich sind sowie unter www.derigo.de. Eine Zusammenfassung der Anlegerrechte ist hier verfügbar: https://www.derigo.de/Anlegerrechte.