Eine Marktanalyse von CBRE prognostiziert für den US-Mietwohnungsmarkt mittelfristig eine Zuspitzung des Nachfrageüberhangs.
Der US-amerikanische Multi-Family-Sektor ist mit stabilen Zahlen ins Jahr 2026 gestartet: Die Mieten legen verhalten zu, Bestandsmieter bleiben ihren Wohnungen so treu wie nie, und die Neubautätigkeit pendelt sich nach den Ausschlägen der Vorjahre wieder ein. Getragen wird diese Widerstandskraft von zwei Faktoren: dem für viele Haushalte unerreichbar gewordenen Eigenheim und einem strukturellen Wohnraumdefizit. Zwischen 2022 und 2024 kam zwar so viel neuer Wohnraum auf den Markt wie seit fünf Jahrzehnten nicht. Dieser Überhang wird indes derzeit abgebaut, allen voran im Sunbelt. Da die Baustarts inzwischen deutlich gesunken sind, dürfte sich die Lage bis Ende 2027 drehen: Dann trifft eine strukturell hohe Nachfrage auf ein wieder knappes Angebot. Auf lange Sicht zeichnet sich damit ein deutliches Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ab, wie das Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE in einem Marktausblick schreibt.
Wohneigentum wird zum Luxus
Der Abstand zwischen Miet- und Kaufkosten hat historische Dimensionen erreicht: Wer 2026 erstmals ein Eigenheim erwirbt, zahlt monatlich rund 105 Prozent mehr, als ihn eine vergleichbare Mietwohnung kosten würde. Hinzu kommen teure Baufinanzierungen, gestiegene Kaufpreise und ein auf 3,4 Millionen Einheiten geschätztes Defizit an Einfamilienhäusern. „In der Regel genügt derzeit selbst ein überdurchschnittliches Haushaltseinkommen nicht, um Wohneigentum zu erwerben“, hat Martin Stoß, Geschäftsführer und Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien USA bei der BVT Holding, beobachtet. Hinzu komme eine wachsende Zahl „gut verdienender Amerikaner, die räumlich und monetär flexibel bleiben wollen und deshalb gar kein Wohneigentum mehr anstreben“. So wächst eine Generation dauerhafter Mieter heran.
Verstärkt wird dieser Effekt durch den sogenannten Lock-in: Von den ausstehenden Hypotheken über insgesamt 13 Billionen US-Dollar wurde gut die Hälfte zu Zinssätzen von weniger als 4 Prozent abgeschlossen. Wer so günstig finanziert hat, verkauft eher nicht, wodurch der Bestand an verfügbaren Häusern zusätzlich verknappt wird.
Treue Mieter, zurückhaltende Vermieter
Entsprechend viele Haushalte verlängern ihre Verträge: Mit 55 bis 57 Prozent aller Vermietungsvorgänge erreicht die Verlängerungsquote einen Rekordwert. 2015 lag sie bei 51, 2005 bei 48 Prozent. Tendenz: weiter steigend. Für Eigentümer und Betreiber hat das Folgen. Sie stellen die Auslastung über kurzfristige Ertragsmaximierung, locken Neumieter mit teils großzügigen Zugeständnissen und verzichten bei Neuabschlüssen auf kräftige Preissprünge. Das effektive Plus bei den Angebotsmieten dürfte deshalb zunächst überschaubar ausfallen; national rechnet CBRE für 2026 mit einem Zuwachs von 1,2 bis 2 Prozent.
Regional verläuft die Entwicklung unterschiedlich: Im Sunbelt und im Mountain West – etwa in Austin, Dallas und im Südosten – drücken die Folgen der Bauwelle noch auf Angebotsmieten und Belegungsquoten; mit einer nachhaltigen Trendwende ist dort vielerorts erst gegen Ende 2026 zu rechnen. Die Zuzugsdynamik, die diese Regionen seit Jahren trägt, ist davon allerdings unberührt. An der Ostküste zeigt sich das Gegenteil: In Gateway-Städten wie New York und Washington, D.C. begrenzen Geografie und Baurecht den Neubau, die Leerstände sind niedrig, und die Rückkehr in die urbanen Zentren sorgt für ein kontinuierliches, solides Mietwachstum.
2026 dürfte kein Jahr der großen Sprünge werden, sondern eines der Konsolidierung, mit moderaten Mietzuwächsen, einer hohen Bindung der Bestandsmieter und abnehmendem Neubau. Wie die BVT Residential USA-Fondsserie sich unter diesen Bedingungen bisher geschlagen hat, umreißt Martin Stoß im nebenstehenden Kurzinterview.
