Michael Guggenberger, Leiter Fonds- und Assetmanagement Immobilien Deutschland bei BVT, über die Chancen am aktuellen Büroimmobilienmarkt und die Entwicklung der Ertragswertfonds-Serie
Der deutsche Büroimmobilienmarkt hat in den letzten Jahren eine deutliche Korrektur erlebt. Wie beurteilen Sie die derzeitige Lage, und wo sehen Sie Chancen für Investoren?
Der Büroimmobilienmarkt in Deutschland befindet sich aktuell in einem Wandel. Investoren zögern, Immobilien zu erwerben, die Zahl der Transaktionen ist deutlich zurückgegangen. Dabei bestehen aufgrund der momentanen Marktgegebenheiten besondere Chancen für antizyklisch handelnde und langfristig denkende Investoren. Top-Immobilien werden aufgrund der vorhandenen Kaufzurückhaltung zu attraktiven und historisch betrachtet deutlich reduzierten Kaufpreisen angeboten. Neben der Lage, der Qualität der Immobilie sowie dem Mietermix kommt es allerdings auf ein aktives und zukunftsgerichtetes Assetmanagement an, das die Immobilie professionell begleitet. Die strukturelle Nachfrage nach gut gelegenen, modernen Büroflächen ist weiterhin intakt. Daneben betrachten wir etwa Ärztehäuser als stabile Nische mit nahezu konjunkturunabhängiger Nachfrage. Der demografische Wandel sorgt hier für Rückenwind. Und bei Nahversorgungsimmobilien gilt seit vielen Jahren: Auch in schwierigen Marktphasen bleibt die Vermietung stabil.
Damit sprechen Sie die Ausrichtung der BVT Ertragswertfonds-Serie an, kurz EWF. Was macht dieses Konzept aus Anlegersicht besonders?
Die Ertragswertfonds sind 2004 aus einer ganz bewussten strategischen Entscheidung heraus entstanden. In den 1990er-Jahren dominierten steuergetriebene Immobilienfonds den Markt. Es ging nicht um den Ertrag der Immobilie, sondern um Steuereffekte. Wir haben bei der Konzeption der Ertragswertfonds-Serie von Anfang an einen anderen Weg gewählt: Fokus auf echten Cashflow, stabile Ausschüttungen, aktives Management. Heute umfasst die Serie zwölf Fonds mit insgesamt 36 Immobilien und einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 486 Millionen Euro. Die ersten beiden abgeschlossenen Fonds sprechen für sich: Der Ertragswertfonds Nr. 1 erzielte rund 10,1 Prozent p. a. über 18 Jahre, der Ertragswertfonds Nr. 2 rund 10 Prozent p. a. über 20 Jahre.* Dabei ist das Konzept auf Stabilität ausgelegt. Multi-Tenant-Strukturen verteilen das Risiko auf viele Schultern. Wir kombinieren Büro, Nahversorgung und Ärztehäuser. Und wir fokussieren uns auf Nordrhein-Westfalen, weil wir diesen Markt, seine Mikrolagen, die Mieterdynamik, die kommunalen Entwicklungen seit Jahrzehnten kennen.
Verwaltet wird das Portfolio von der GPM Property Management GmbH im BVT-Verbund. Welche Vorteile birgt dieser „Alles aus einer Hand“-Ansatz?
Ein wesentlicher Vorteil liegt darin, dass das Property Management bereits bei der Investitionsentscheidung miteinbezogen wird und somit im zukünftigen Bewirtschaftungs- und Vermietungsprozess keine externe Schnittstelle existiert, an der Interessen auseinanderlaufen können. Unser integrierter, in Köln ansässiger Dienstleister GPM übernimmt die kaufmännische und technische Objektbetreuung vollständig. In den vergangenen zehn Jahren haben wir zusammen mit GPM Mietverträge über 384.000 Quadratmeter mit einem Volumen von mehr als 256 Millionen Euro verlängert oder neu abgeschlossen. Die historische Gesamtvermietungsquote der Ertragswertfonds-Serie liegt langfristig bei rund 97 Prozent. Das ist das Ergebnis regionaler Marktkenntnis, aktiver Mieterbetreuung und eines Netzwerks, das Off-Market-Zugänge ermöglicht, die externen Managern schlicht nicht offenstehen.
Gibt es Situationen, in denen das EWF-Konzept an seine Grenzen stößt?
Ja, und ich nenne ein konkretes Beispiel: Der Ertragswertfonds Nr. 9 in Köln-Hürth steht derzeit vor einer herausfordernden Vermietungssituation, da er neben zwei DGNB-Gold-zertifizierten Neubauten auch in ein älteres Bürobestandsgebäude investiert hat, das aktuell mit neueren Objekten in direktem Wettbewerb steht. Leerstand ist die Folge. Wir haben diese Situation allerdings bereits bei der Fondsauflage antizipiert und deshalb eine Rücklage von 3 Millionen Euro für Modernisierungsmaßnahmen eingeplant. Die energetische Ertüchtigung und Neupositionierung des Gebäudes sind in Arbeit. Und trotz des aktuellen Leerstands liegt der Immobilienwert aufgrund unseres disziplinierten Einkaufs noch immer rund 9 Prozent oberhalb des Ankaufspreises. Herausforderungen wird es immer geben. Entscheidend ist, ob man sie vorausgesehen hat und strukturell vorbereitet ist.
Die Investition in energetische Modernisierung folgt dem „Manage-to-ESG-Ansatz“, der zur EWF-Anlagephilosophie gehört. Kostet solche Nachhaltigkeit nicht vor allem Geld und Rendite?
Das höre ich öfter, und ich widerspreche dem entschieden. ESG ist für uns kein Compliance-Thema, das wir abhaken, sondern ein Renditetreiber. Eine Immobilie, die den CO₂-Zielen nicht entspricht, verliert an Vermietbarkeit, an Wert und letztlich beim Exit an Kaufpreis. Was wir mit unserem Manage-to-ESG-Ansatz tun, ist Werterhalt. Konkret unterziehen wir unser gesamtes Portfolio einer Nachhaltigkeits-Due-Diligence. Diese Investitionen senken die Betriebskosten, verbessern das Mieterprofil und erhöhen den Marktwert. Unser Objekt „Rheinzeit“, das zum Portfolio des Ertragswertfonds Nr. 12 gehört, wurde beispielsweise kürzlich von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen mit Goldstatus zertifiziert. Bei Objekten, bei denen eine energetische Sanierung wirtschaftlich schlicht nicht darstellbar ist, haben wir eine klare Entscheidungsregel: Wir verkaufen. Diese Objekte finden im privaten Käufersegment aufgrund der in der Regel kleineren Volumina sowie interessanter Ankaufsrenditen nach wie vor Nachfrage. Dank des günstigen Einkaufs konnten wir in der Vergangenheit noch Verkaufsgewinne erzielen. Der Zertifizierungserfolg einer Immobilie ist nun ein wichtiges Qualitätsmerkmal.
* Die frühere Wertentwicklung lässt nicht auf zukünftige Renditen schließen. Die zukünftige Wertentwicklung unterliegt der Besteuerung, die von der persönlichen Situation des jeweiligen Anlegers abhängig ist und sich in der Zukunft ändern kann.
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