Der Markt für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds bietet derzeit ein außergewöhnlich interessantes Umfeld für professionelle Zweitmarktinvestoren. Viele bestehende Immobilienfonds haben in den vergangenen Jahren mögliche Objektverkäufe geprüft, diese angesichts des veränderten Zinsumfelds und der aktuellen Marktbedingungen jedoch nicht umgesetzt. Anleger, die ursprünglich mit einem früheren Exit gerechnet hatten, suchen deshalb zunehmend nach Möglichkeiten, ihre Beteiligungen zu veräußern. Die Folge: Der Immobilien-Zweitmarkt präsentiert sich aktuell klar als Käufermarkt. Für Anleger, die Zugang zu einem breit diversifizierten Portfolio von Zweitmarktinvestments suchen, bietet sich deshalb gerade jetzt ein günstiger Zeitpunkt, die Anlageklasse näher zu betrachten.
Dazu im Interview: Dr. Werner Bauer, der als Geschäftsführender Gesellschafter der derigo GmbH & Co. KG das Portfoliomanagement der BVT-Kapitalverwaltungsgesellschaft verantwortet und den Bereich Dach- und Portfoliofonds betreut.
Derzeit ist zu beobachten, dass einige (vor allem Büro-)Fonds ihre Laufzeit verlängern, weil sich die Objekte nicht wie geplant verkaufen lassen. Wenn Bestandsfonds ihre Exits verschieben, müssten Zweitmarktspezialisten zu den Profiteuren dieser Entwicklung gehören.
In der ganz überwiegenden Mehrzahl aller bislang emittierten Immobilienfonds, seien es solche mit Büroobjekten oder auch solche mit Einzelhandelsimmobilien oder auch anderweitigen Nutzungsarten, ist die Fondslaufzeit regelmäßig nicht von vorneherein begrenzt. Vielmehr laufen die Fondsgesellschaften in aller Regel satzungsgemäß "auf unbestimmte Zeit". Eine "Verlängerung der satzungsmäßigen Laufzeit" ist u. E. daher systembedingt ausgeschlossen. Tatsächlich enthalten die ursprünglichen Emissionsprospekte stets Wirtschaftlichkeitsprojektionen, die Einnahmen-Ausgaben und prognostizierte Ausschüttungen über einen mehrjährigen Zeitraum von regelmäßig 10 Jahren und mehr darstellen. Dieser Projektionszeitraum ist nach unseren Erfahrungen aber nicht zwingend mit einer belastbaren Einschätzung für die tatsächliche, geplante Haltedauer der jeweiligen Fondsobjekte zu verwechseln.
Zutreffend ist allerdings, dass die tatsächlichen Exitaktivitäten vieler Bestandsfonds, die in den Jahren 2016 bis 2020 ein zwischenzeitliches Hoch erreicht hatten, in der Folgezeit wieder spürbar zum Erliegen gekommen sind. Hauptgründe hierfür waren vor allem die im Zuge von Corona-Pandemie und Ukraine-Krieg und hieraus resultierend dem erheblich angestiegenen Zinsniveau merklich verschlechterten Rahmenbedingungen für erfolgreiche Objektverkäufe auf einem für die Verkäufer attraktiven Preisniveau.
Kommen derzeit vermehrt Beteiligungen von Fonds auf den Markt, deren Laufzeiten verlängert wurden?
Wie eingangs ausgeführt sehen wir keine wirklichen Laufzeitverlängerungen bei Bestandsfonds. Gleichwohl mag es sein, dass ein wachsender Anteil verkaufswilliger Altinvestoren sich von ihren Beteiligungen trennen möchten, weil sich ihre insgeheim gehegten Exitwünsche aus vorbezeichneten Gründen nicht erfüllt haben und diese Anleger daher verstärkt aus ihren Beteiligungen aussteigen wollen. Befördert wird dieser Trend von einer Kommunikation zahlreicher Fondsmanager, wonach zwar die Möglichkeiten für einen Objektverkauf geprüft wurden, die aktuell erzielbaren Veräußerungspreise jedoch einen kurzfristigen Verkauf nicht attraktiv erscheinen lassen.
Welche Rolle spielen auslaufende Finanzierungen bei diesen Verkäufen?
Ein möglicher Treiber für einen Veräußerungswunsch auf Seiten eines Fondsmanagers kann sicherlich ein demnächst anstehendes Auslaufen der Objektfinanzierung sein. Dies gilt umso mehr, je "problembehafteter" die Fondsimmobilie insbesondere hinsichtlich Vermietungsqualität, Beleihungswert und Umfang der tatsächlichen Finanzierungsquote ist. In solchen Fällen sehen sich die Fondsmanager häufig mit dem dringenden Wunsch der finanzierenden Bank konfrontiert, den Darlehensumfang entweder spürbar zu reduzieren oder die Finanzierung mittels Objektverkaufs ganz zurückzuführen. Gerade in diesen Konstellationen werden Fondsgesellschaften dann gezwungen, auch zu eher ungünstigen Konditionen zu veräußern. Erfahrungsgemäß halten wir derartige Zielfonds-Kandidaten aber ohnehin für eher ungeeignet für die von uns verwalteten Zweitmarkt-Portfolios.
In welchen Immobiliensegmenten sind die Preisabschläge aktuell am größten?
Eine pauschale Antwort ausgerichtet an der vorwiegenden Nutzungsart einer Fondsgesellschaft ist nicht möglich und aus unserer Sicht auch nicht sinnvoll. Jeder potenzielle Zielfonds ist einer umfangreichen Einzelprüfung zu unterziehen. Hieraus ergibt sich zunächst einmal die Schlussfolgerung, ob eine Beteiligung wirtschaftlich sinnvoll erscheint und bis zu welchem Kaufkursniveau ein Investment unter Einbeziehung aller erkennbaren Chancen und Risiken empfehlenswert ist. Die konkrete Nutzungsart des untersuchten Zielfonds ist hierbei nicht per se ausschlaggebend.
Finden diese Fonds Abnehmer oder gibt es mehr Verkäufer als Käufer?
Derzeit ist der Immobilien-Zweitmarkt nach unserer Überzeugung ganz eindeutig ein Käufermarkt. Wir beobachten einen stetigen Zustrom grundsätzlich erwägenswerter Zielfonds, die bei noch immer tendenziell rückläufigen Handelskursen ein wirtschaftlich immer attraktiveres Investment darstellen. So sind aktuell wieder Angebote verfügbar, die nach unseren Analysen und Einschätzungen einen Kursabschlag von 40 bis 50 Prozent gegenüber dem tatsächlichen NAV aufweisen.
Wie stark haben sich die durchschnittlichen Zweitmarktkurse entwickelt?
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Handelskurse zunächst bis zum Ausbruch der Corona-Pandemie im Frühjahr 2020 durchaus schwungvoll angestiegen waren. Dieser Anstieg ist anschließend jedoch jäh ausgebremst worden und die Handelskurse der von uns analysierten Fonds sind zum Teil spürbar unter ihre Hochs zurückgefallen. Qualitativ hochwertige Zielfonds konnten sich seither wieder deutlich stabilisieren. Allerdings liegt auch hier unser Analysefokus nicht vorrangig auf der bloßen, oberflächlichen Betrachtung des reinen Handelskurses einer bestimmten Fondsgesellschaft. Entscheidend ist vielmehr die Relation des aktuellen Handelskurses und der hieraus abzuleitenden Marktbewertung dieses Zielfonds im Vergleich zu dem von uns ermittelten, tatsächlichen NAV des Fonds unter Einbeziehung seiner belastbaren Zukunftsentwicklung.
Risiken einer Beteiligung
Bei dem aktuellen Zweitmarktfonds der BVT, der BVT Zweitmarkt Immobilien V GmbH & Co. Geschlossene Investment KG, handelt es sich um einen geschlossenen Spezial-AIF für professionelle und semiprofessionelle Anleger. Die Zeichnung durch Privatanleger ist ausgeschlossen. Mit einer solchen unternehmerischen Beteiligung sind Risiken verbunden, etwa eine Verschlechterung des Marktumfelds oder von Mietraten. Auch Verkaufsfaktoren oder Immobilienbewertungen können sich jederzeit ändern. Ferner stellen Anleger Eigenkapital zur Verfügung, das durch Verluste aufgezehrt werden kann. Die Beteiligungen ist nur eingeschränkt handelbar, sodass Anteile nicht veräußert werden können oder kein ihrem Wert angemessener Preis erzielt werden kann.
Der Anleger sollte bei seiner Entscheidung alle in Betracht kommenden Risiken einbeziehen. Für die BVT Zweitmarkt Immobilien V GmbH & Co. Geschlossene Investment KG erfolgt die Beschreibung der Risiken und wesentlichen Einzelheiten im Informationsdokument nach § 307 Absatz 1 und 2 KAGB, im Basisinformationsblatt sowie den Jahresberichten, die – in Deutsch und kostenlos – in Papierform bei derigo GmbH & Co. KG, Rosenheimer Straße 141h, 81671 München, verfügbar sind. Die Anlegerrechte sind hier zusammengefasst: www.derigo.de/Anlegerrechte.