Die Nachfrage nach Medical Office Buildings übersteigt das am deutschen Markt verfügbare Angebot. Auch BVT bespielt die attraktive Assetklasse.
Die Gesamtkonjunktur in Deutschland mag sich in den vergangenen Jahren zwischen Stagnation und Rezession dahingeschleppt haben, ein volkswirtschaftliches Segment aber wächst unablässig kräftig weiter: das Gesundheitswesen. Allein die gesetzlichen Krankenkassen verausgabten 2024 mehr als 312 Milliarden Euro, ein Plus von 8,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch in den ersten drei Quartalen des vergangenen Jahres betrug die Steigerungsrate laut GKV-Spitzenverband rund 8 Prozent (Gesamtjahreswerte lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor). Die privaten Krankenversicherer vermelden für das erste Halbjahr 2025 mit 7,5 Prozent ein vergleichbares Kostenwachstum gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dass sich diese Ausgabendynamik in den kommenden Jahren wesentlich abschwächen wird, steht nicht zu erwarten: Die Gesellschaft altert weiterhin. Und der erfreuliche Zugewinn an Lebenszeit geht unweigerlich mit höherem medizinischen Bedarf einher, da Krankheiten im Alter häufiger und schwerer werden.
Schon dieser Fundamentaltrend macht Gesundheitsimmobilien wie Pflegeheime und Ärztehäuser zu begehrten Anlagegütern, die dank langfristiger Verträge und finanzkräftiger Mieter in aller Regel zuverlässig Cashflow generieren. Dazu kommt eine Verschiebung in den Versorgungsstrukturen: Mehr und mehr Untersuchungen und Behandlungen werden ambulant und wohnortnah statt zentralisiert in Kliniken vorgenommen. Das wiederum ist auch ein erklärtes Anliegen von Politik und Krankenkassen, um die Kosten zu drücken. In diesem Zuge hat sich die Zahl der Medizinischen Versorgungszentren (MVZ), in denen mehrere Fachärzte unter einem Dach kooperieren, hierzulande in weniger als zehn Jahren auf über 5.000 mehr als verdoppelt.
121 Prozent Plus bei Transaktionen
Auch damit erklärt sich, dass die Assetklasse Medical Office Buildings (MOBs), unter der MVZ und Ärztehäuser subsumiert werden, einen Nachfrageboom erlebt. Wie mehrere Marktbeobachter mitteilten, ist das Umsatzvolumen der MOB-Transaktionen in Deutschland 2025 gegenüber den Vorjahren deutlich gestiegen. Der Immobiliendienstleister CBRE taxiert es auf rund 200 Millionen Euro, was einem Plus von 121 Prozent entspreche. Savills bestätigt den Trend: „Gerade bei Ärztehäusern verzeichnen wir eine zunehmende Nachfrage – nicht nur von etablierten Marktteilnehmern, sondern auch von neuen Investoren und frisch aufgelegten Fonds“, berichtet Max Eiting, Director und Head of Healthcare Operational Capital Markets bei Savills in Deutschland.
Nicht alle Kaufwilligen finden indes auch passende Opportunitäten. Denn das Angebot wächst deutlich langsamer als das Interesse an der Assetklasse, wie Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany, in einer aktuellen Analyse betont: „Insbesondere gute, neue Ärztehäuser in größeren Städten sind sehr gut nachgefragt. Es fehlt jedoch am entsprechenden Produktangebot.“ Dieser wachstumslimitierende Faktor hat – neben gestiegenen Zinsen und Marktunsicherheiten – zu den mauen Jahren 2023 und 2024 beigetragen, in denen das Transaktionsvolumen von Healthcare-Immobilien laut JLL jeweils unter einer Milliarde Euro lag. 2025 stieg es, unter anderem durch Mithilfe des MOB-Segments, auf circa 1,4 Milliarden Euro. Die Dominanz des Pflegeheimsektors sank dabei leicht von 84 auf 81 Prozent des Transaktionsgeschehens.
Früher Einstieg von Ertragswertfonds
In gewohnter Manier hat auch das BVT-Management die Zeichen der Zeit früh erkannt und Gelegenheiten zum Einstieg in die begehrte Assetklasse der MOBs genutzt. So nahm bereits der Ertragswertfonds Nr. 5 im März 2010 ein erstes Ärztehaus mit Apotheke und Massagepraxis in zentrumsnaher Lage in Neuss in sein Portfolio auf, der Ertragswertfonds Nr. 7 im November 2020 ein voll vermietetes Büro- und Ärztehaus im Münsteraner Südviertel. 2022 investierte der Ertragswertfonds Nr. 8 in ein Ärztehaus am neu geschaffenen PHÖNIX See in Dortmund-Hörde. Dort wurde in den vergangenen Jahren ein ganzes Stadtviertel mit über 2.000 neuen Wohnungen hochgezogen. Das rund 5.700 Quadratmeter umfassende Fondsobjekt beherbergt ausschließlich Arztpraxen und paramedizinische Dienstleister sowie eine Apotheke.
Risiken einer Beteiligung
Die Ertragswertfonds-Serie wurde 2004 initiiert. Bei den ab 2019 aufgelegten Ertragswertfonds handelt es sich um geschlossene Spezial-AIF für private, professionelle und semiprofessionelle Anleger. Mit einer solchen unternehmerischen Beteiligung sind Risiken verbunden, etwa eine Verschlechterung des Marktumfelds oder von Mietraten. Auch Verkaufsfaktoren oder Immobilienbewertungen können sich jederzeit ändern. Ferner stellen Anleger Eigenkapital zur Verfügung, das durch Verluste aufgezehrt werden kann. Die Beteiligungen sind nur eingeschränkt handelbar, sodass Anteile nicht veräußert werden können oder kein ihrem Wert angemessener Preis erzielt werden kann.
Der Anleger sollte bei seiner Entscheidung alle in Betracht kommenden Risiken einbeziehen. Ein Spezial-AIF der Ertragswertfonds-Serie wird derzeit nicht vertrieben. Sollte der Vertrieb eines weiteren Spezial-AIF der Serie durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht gestattet werden, erfolgt die Beschreibung der Risiken und wesentlichen Einzelheiten im Informationsdokument nach § 307 Absatz 1 und 2 KAGB, im Basisinformationsblatt sowie den Jahresberichten, die – in Deutsch und kostenlos – in Papierform bei derigo GmbH & Co. KG, Rosenheimer Straße 141h, 81671 München, verfügbar sind. Die Anlegerrechte sind hier zusammengefasst: https://www.derigo.de/Anlegerrechte.