Wie ist die US-Immobilienbranche durch die Krise gekommen? Was bedeutet das für die Anleger, und welche Rolle spielen die neuen LUX-Vehikel? Ein Gespräch mit Christian Dürr und Martin Stoß, beide Geschäftsführer der BVT Holding und verantwortlich für den Bereich Immobilien USA.
Lockdowns, Materialknappheit, Preisexplosionen im Baugewerbe: Wie krisenfest sind die US-Immobilienmärkte, Herr Dürr?
Christian Dürr: Die Corona-Pandemie und ihre Folgen sind die jüngste Krise, aber als Asset-Manager haben wir schon viele unterschiedliche Zyklen in den USA erlebt. Wenn wir auf die Jahrzehnte zurückblicken, sehen wir: Die US-Unternehmen zeichnet eine Dynamik aus, die auch Krisenzeiten übersteht. Das beweist nicht zuletzt das fulminante Comeback der US-Wirtschaft im vorigen Jahr. Was die Stilllegung von Baustellen im Lockdown angeht, so betraf das Projekte, für die wir die Materialkosten noch vor der Pandemie vertraglich fixiert hatten. Die Bauverzögerungen konnten wir dank der schnellen Vermietung und stark gestiegenen Mieten sogar überkompensieren. Etwas anders gestaltet sich das bei den aktuell im Bau befindlichen Projekten, hier wirken sich die Kostensteigerungen im Bausektor, besonders bei Grundstücken und so gut wie allen Baumaterialien, merklich aus. Durch den Effekt der generell deutlich gestiegenen Mieten, in Verbindung mit bis dato gefallenen Hypothekenzinssätzen, können aber auch hier die gestiegenen Kosten teils mehr als kompensiert werden. Generell bedienen wir mit der Entwicklung von Wohnimmobilien Grundbedürfnisse – selbst bei marktbedingt längeren Haltezeiten generieren diese Mieteinnahmen und geben uns die Zeit, wirtschaftliche Sondersituationen, vereinfacht gesagt, auszusitzen. Zudem sehe ich als Lehre aus der letzten Finanzkrise und den seinerzeit hohen Hebeln die solide Finanzierungssituation bei Developments heute – mit 40 bis 45 Prozent Eigenkapitalanteil gegenüber damals nur 20 bis 25 Prozent. Insgesamt bin ich deshalb überzeugt, dass die USA auch künftig ein exzellenter Zielmarkt für Investitionen sein werden, gerade im Wohnimmobiliensektor.
Nachhaltigkeit wird auch für Immobilien vermehrt zum Schlüsselkriterium – in den USA jedoch weniger stark als in Europa. Wird sich das nicht über kurz oder lang auf die Nachfrage nach US-Immobilien auswirken?
Dürr: Mag sein, dass das Thema nachhaltige Immobilien in den USA noch nicht so stark in der öffentlichen Wahrnehmung steht. Jedoch wird gerade im Bereich Wohnen de facto schon seit Jahrzehnten nachhaltig gebaut, denn ein Großteil der Gebäude mit bis zu fünf Stockwerken wird in Holzbauweise errichtet. Noch ist nicht einheitlich geregelt, welche Kriterien erfüllt sein müssen, damit ein in den USA errichtetes Gebäude im deutschen Sinne als nachhaltig bezeichnet werden darf. Dadurch verstehen manche Projektentwickler darunter nur die Energieeffizienz, andere schließen soziale Kriterien ein. Aber es gibt auch hier Gütezeichen wie das Siegel LEED (Anm.: Leadership in Energy and Environmental Design), die zur Orientierung dienen. Um das LEED-Siegel zu bekommen, muss das Gebäude klimafreundlich gebaut sein. Die darin verwendeten Ressourcen müssen möglichst effizient genutzt werden, zudem wird der Wohnkomfort bewertet. Bei unseren eigenen US-Projekten sind Nachhaltigkeitskriterien schon jetzt häufig ein Teil der Planung. So achten wir darauf, innerstädtisch vormals gewerblich genutzte Flächen zu bebauen. Zudem planen wir großzügige Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und achten auf eine gute Anbindung der Projekte an den öffentlichen Personennahverkehr.
Herr Stoß, vor einem Jahr haben Sie prophezeit, dass sich aufgrund von Covid die Fokussierung auf defensive Assetklassen wie Class-A Multifamily noch verstärken würde. Wie beurteilen Sie das heute?
Martin Stoß: Es hat sich gezeigt, dass ich recht hatte, und ich denke, dass sich die positive Entwicklung des von uns fokussierten Class-A-Segments in der Tat fortsetzen wird. Denn selbst diejenigen Mietmärkte, die es vergleichsweise hart getroffen hat, haben sich schnell erholt. Während der Pandemie sind aus den Gateway-Cities wie Boston 3,5 Millionen junge Leute zwischen 18 und 20 zurück zu ihren Eltern gezogen. Aber die Mehrheit von ihnen ist bereits in die Städte zurückgekehrt und wohnt wieder zur Miete. Zudem entstehen derzeit zahlreiche Arbeitsplätze im Hochlohnsektor. Das hat zur Folge, dass beispielsweise in Boston die Mieten heute schon höher liegen als vor Covid.
Welche Rolle spielen dabei die LUX-Vehikel, die Sie innovativ in die BVT-Anlagestrategie implementiert haben?
Stoß: Zu meinen Kernaufgaben gehören die Entwicklung neuer institutioneller Produkte und deren Strukturierung über Luxemburg. Die unterschiedlichen Fondsstrukturen entsprechen den Bedürfnissen der Investoren und Initiatoren und kommen sowohl für deutsche als auch für internationale Investoren infrage. Diese Form der strategischen Ausrichtung macht die Assets für einen noch weiteren Investorenkreis interessant. Vor allem größere institutionelle Investoren wie Pensionsfonds, Versorgungswerke, Versicherungen sowie Staatsfonds wählen Luxemburg als Standort für ihre Masterfonds-Plattformen bzw. investieren direkt in Luxemburger Produkte.