Wachsende Kaufkraft trifft auf Nachfrageüberhang: Die Mieten steigen stärker als das allgemeine Preisniveau.
Endlich wieder Aufwind – so jubelte das Lager des US-Präsidenten, nachdem dessen „Klimapaket“ Mitte August Gesetzeskraft erlangt hatte. Ob die geplanten Investitionen von 375 Milliarden US-Dollar den zuletzt schwachen Umfragewerten Joe Bidens nun nachhaltigen Auftrieb verleihen, bleibt abzuwarten. Der US-Wirtschaft jedenfalls bringt der über zehn Jahre erfolgende Geldregen einen zusätzlichen Booster. Dabei hätte sie den gar nicht nötig. Zwar ringen auch die Unternehmen jenseits des Atlantiks mit Lieferkettenproblemen und Rekordinflation. Nicht zuletzt, weil diese konsequent bekämpft wird, erwartet Moody’s Analytics jedoch für das dritte Quartal 2022 wieder ein Wachstum von 1,9 Prozent. Der Arbeitsmarkt läuft schon seit dem Boomjahr 2021 (5,7 Prozent Wachstum) auf Hochtouren und ließ sich auch durch die jüngsten Krisen nicht erschüttern: Im Juli dieses Jahres erreichte die Arbeitslosenrate mit 3,5 Prozent ein zuletzt im Februar 2020 gesehenes Niveau. Ein Jahr zuvor hatte die Quote noch 5,4 Prozent betragen. Das knappe verbleibende Arbeitskräfte-Reservoir wird von den Unternehmen heftig umworben – vor allem mit höherer Bezahlung. So wurde in der US-Privatwirtschaft im Februar 2022 auf Jahressicht ein durchschnittlicher Einkommenszuwachs von über 5 Prozent verzeichnet, in der Gastronomie beispielsweise sogar mehr als 11 Prozent.
Da die Unternehmen die steigenden Lohnkosten auf die Verkaufspreise umlegen, werden jene zu einem wesentlichen Inflationstreiber, während sie zugleich die Kaufkraft der US-Konsumenten stärken.
Zinsen: hoch– Kaufpreise: noch höher
Diese Kaufkraft reicht allerdings auch ohne allgemeine Teuerung bei immer weniger US-Amerikanern zum Erwerb von Wohneigentum aus. Denn dessen Kaufpreise sind in derartige Höhen gestiegen, dass sich das Verhältnis von Median-Preis zu Median-Einkommen mit zuletzt 5,7 sehr käuferunfreundlich darstellt. Wie die National Association of Realtors mitteilte, übersprang der Median-Preis für Bestandswohnhäuser im Mai 2022 erstmals die Marke von 400.000 US-Dollar und lag damit fast 15 Prozent über dem Vorjahreswert. Hinzu kommen aktuell noch die gestiegenen Hypothekenzinsen, die zum Teil schon wieder mehr als 5 Prozent betragen. Wenn der Immobilienerwerb vor diesem Hintergrund unerschwinglich wird, fließt die wachsende Kaufkraft in eine hochwertige, gern metropolennahe Mietwohnung. Auch diese Nachfrage stößt auf ein schmales Angebot und treibt damit die Preise: „In den USA herrscht ein Mangel an Ein- und Mehrfamilienhäusern. Dies ist auch ein Ergebnis aus den langfristigen, strukturellen Spätfolgen der Finanzkrise 2008 und den veränderten Präferenzen im Zuge der Pandemie“, fassen die Analysten von bulwiengesa in ihrem Marktreport vom April 2022 zusammen. Der Nachfrageüberhang macht sich vor allem in den Metropolen bemerkbar, denn wie in Europa zieht es die Bürger in die größeren Städte. In manchen von diesen wurden im Jahr 2021 mehr als 20 Prozent Mietsteigerung für Apartments verzeichnet, der US-Schnitt belief sich auf 13,5 Prozent.
US-Bevölkerung wächst
2021 wurden mit 566.500 so viele Multifamily-Wohneinheiten genehmigt wie seit 1986 nicht mehr. Das ist allerdings auch schon wegen der Demografie geboten: Im vergangenen Jahr legte die US-Bevölkerung um rund 400.000 Personen zu, ein Trend, der nach Experteneinschätzungen einstweilen anhalten und in Kombination mit der Urbanisierung weiterhin für Druck in den städtischen Mietwohnungsmärkten sorgen wird. Der nimmt auch durch die Rückkehr in die Büros nach Abebben der Pandemie weiter zu. CBRE erwartet eine Zunahme der Büroarbeitstage auf 3,4 pro Woche, womit die Präsenzpflicht zwar unter dem Vor-Pandemie-Niveau von 4,4 bleiben, aber dennoch metropolennahe Lagen weiter pushen werde. Denn die Nähe zum Arbeitsplatz gewinne damit an Relevanz, und Büroarbeitsplätze finden sich vermehrt „downtown“.
Die aus all diesen Faktoren erwachsenden Potenziale nutzt die Fondsserie BVT Residential USA seit 2004 mit großem Erfolg, indem sie in Class-A-Apartmentanlagen in wachstumsstarken US-Metropolregionen investiert. Das Besondere: Die Fonds steigen früh, nach der Pre-Development-Phase, in die Projektentwicklungen ein, bauen mit bewährten einheimischen Partnerunternehmen zu fixen Konditionen hinsichtlich Preis und Terminen, vermieten die Wohnungen und veräußern sie schließlich en bloc. Bei Laufzeiten von in der Regel rund drei Jahren erwirtschaften die Residential USA-Fonds meist zweistellige Jahresrenditen für ihre deutschen Anleger. Da die Beteiligung an einem solchen geschlossenen alternativen Investmentfonds (AIF) mit Risiken verbunden ist und Wertentwicklungen in der Vergangenheit kein zuverlässiger Indikator für die zukünftige Wertentwicklung sind, sollten sich Interessierte vor einer Zeichnung von Anteilen sorgsam zu Risiken informieren. Die folgenden Hinweise gelten für die derzeit vertriebenen geschlossenen Publikums-AIF und Spezial-AIF.
Investitionschancen bergen Risiken
Die BVT Residential USA-Serie bietet Investitionsmöglichkeiten in den US-Mietwohnungsmarkt. Derzeit ist eine Investition in den geschlossenen Publikums-AIF BVT Residential USA 17 GmbH & Co. Geschlossene Investment KG (BVT Residential USA 17) nach deutschem Recht sowie in einen Teilfonds der BVT LUX Invest S.C.S. SICAV-RAIF (BVT Residential USA 18) möglich.
Mit der Anlage in diese AIF geht der Anleger eine langfristige Bindung ein, die mit Risiken verbunden ist. Insbesondere sind eine Verschlechterung des Marktumfeldes und der Mietraten im Markt sowie eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Gegebenheiten möglich. Darüber hinaus können sich Verkaufsfaktoren (Cap Rates) und Immobilienbewertungen künftig ohne Möglichkeit der Vorhersage ändern. Es bestehen projektentwicklungstypische Risiken, insbesondere das Risiko eines nicht prognosegemäßen Bauverlaufs bzw. Verkaufs. Der Anleger stellt Eigenkapital zur Verfügung, das durch Verluste aufgezehrt werden kann.
Die Beteiligung ist nur eingeschränkt handelbar. Es besteht das Risiko, dass der Anleger seinen Anteil nicht veräußern oder keinen ihrem Wert angemessenen Preis erzielen kann. Da es sich um eine Investition in US-Dollar handelt, kann die Rendite infolge von Währungsschwankungen steigen oder fallen.
Bei der Beteiligung BVT Residential USA 18, die derzeit von semiprofessionellen und professionellen Anlegern erworben werden kann, handelt es sich um einen Teilfonds der BVT LUX Invest S.C.S. SICAV-RAIF, einer Investmentgesellschaft mit variablem Kapital (société d’investissement à capital variable) nach Luxemburger Recht, die als reserved alternative investment fund („RAIF“, fonds d’investissement alternatif réservé) in der Form einer Kommanditgesellschaft (société en commandite simple) aufgelegt wurde. Mit der Anlage in diesen RAIF besteht das Risiko, dass eine Anlage in Regionen getätigt wird, bei denen sich später herausstellt, dass nur eine niedrigere Rendite als ursprünglich angenommen erzielt werden kann. Dies kann unter anderem daran liegen, dass bekannte Informationen unzutreffend bewertet oder dass im Rahmen der rechtlichen Erwerbsprüfung bestimmte Aspekte nicht berücksichtigt werden. Weiterhin können hierfür interne Faktoren (zum Beispiel falsche Managemententscheidungen, Personalmangel) oder externe Umstände (etwa eine wesentliche Veränderung wirtschaftlicher Prognosen oder der geologischen, rechtlichen oder steuerlichen Gegebenheiten sowie deren falsche Bewertung in rechtlicher oder steuerlicher Hinsicht) verantwortlich sein. Der Anleger sollte daher bei seiner Anlageentscheidung alle in Betracht kommenden Risiken einbeziehen. Für den geschlossenen Publikums-AIF BVT Residential USA 17 nach deutschem Recht gilt in diesem Zusammenhang: Eine Darstellung der wesentlichen Risiken enthalten der Verkaufsprospekt sowie die wesentlichen Anlegerinformationen und der letzte veröffentlichte Jahresbericht, die in ihrer jeweils aktuellen Fassung – jeweils in deutscher Sprache und kostenlos – in Papierform von Ihrem Anlageberater oder von der derigo GmbH & Co. KG, Rosenheimer Straße 141 h, 81671 München, erhältlich oder unter www. derigo.de abrufbar sind. Eine Zusammenfassung der Anlegerrechte ist in deutscher Sprache unter www.derigo.de/Anlegerrechte verfügbar. Für den BVT Residential USA 18 nach Luxemburger Recht erfolgt die für eine Anlageentscheidung maßgebliche Beschreibung der Risiken und sonstiger wesentlicher Einzelheiten im Verkaufsprospekt, im PRIIPS-KID sowie im Jahresbericht. Diese Unterlagen sind in ihrer jeweils aktuellen Fassung bei der BVT Beratungs-, Verwaltungs- und Treuhandgesellschaft für internationale Vermögensanlagen mbH, Tölzer Straße 2, 82031 Grünwald, erhältlich.