Wie sich das aktuelle Klima in den USA auf die Investitionen in Multifamily-Residential auswirkt, erklärt Martin Stoß, Geschäftsführer und Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien USA, im Interview.
Herr Stoß, wie wirkt sich die aktuelle US-Zoll- und -Wirtschaftspolitik auf die BVT-Projektentwicklungen in den USA aus?
Da viele Zölle unser Geschäft nicht tangieren, haben wir unsere Betrachtungen aktuell nur auf die Baubranche fokussiert. Hier sollten die Zölle nur geringe Auswirkungen auf die Materialkosten der Bauunternehmen haben. In den USA wurden im Jahr 2023 insgesamt 184 Milliarden US-Dollar für Materialien zum Bau von Ein- und Mehrfamilienhäusern ausgegeben. Hiervon wurden nur 13 Milliarden US-Dollar, also in etwa 7 Prozent, importiert. Werden nun alle Importe mit einem 15-prozentigen Zoll beaufschlagt, sollte dies zu einem Anstieg der gesamten Materialkosten um nur 1,1 Prozent führen. Das sollte unsere Kalkulation nur marginal beeinflussen.
Seit Trumps Amtseintritt gab der US-Dollar gegenüber dem Euro um über 10 Prozent nach. Was bedeutet das für die Anleger?
Währungsdiversifikation ist sinnvoll, aber immer auch mit Chancen und Risiken verbunden. Wenn Sie allein die US-Dollar-Entwicklung seit Einführung des Euro betrachten, bewegten wir uns in einer Euro-USD-Bandbreite von rund 85 Cent Anfang der 2000-er-Jahre und 1,60 Euro im Jahr 2008. Aktuell liegen wir mit rund 1,18 Euro gut in der Kaufkraftparität. Um unabhängig von Kursschwankungen agieren zu können, haben wir unseren Anlegern immer empfohlen, in der Währung zu bleiben. Für Neu- oder Nachinvestments ist der Einstieg jetzt recht günstig. Die nach wie vor begrenzte Währungsreaktion zeigt eher die Resilienz des US-Dollar.
Steht zu befürchten, dass Trumps Politik zu einer Rezession führt, die auf die Residential-Projekte durchschlägt?
Was kann im Worst Case heute passieren? Zum einen könnten die budgetierten Mietsteigerungen nicht erreicht werden. Wenn gegen alle Logik und Erwartungen die Zinsen steigen sollten, könnten die Cap Rates im Exit steigen beziehungsweise die Multiplikatoren fallen. Aktuell wird aber in den von uns bevorzugten Zielregionen mit schwierigeren Genehmigungsstrukturen und hohem Bevölkerungswachstum eindeutig zu wenig gebaut. Das wird besonders in den kommenden drei Jahren zu hohen Nachfrageüberhängen bei Mietwohnungen und in der Folge zu steigenden Mieten führen.
Die von Ihnen erwähnte Kennzahl „Cap Rate“ ist im deutschen Immobiliengewerbe nicht gebräuchlich – was müssen sich Anleger darunter vorstellen?
Die Cap Rate gibt die operative Kapitalrendite an und liefert damit einen realitätsnahen Eindruck des Ertragspotenzials einer Immobilie. Im Gegensatz zur hierzulande verbreiteten Bruttorendite basiert sie auf dem Nettobetriebseinkommen, also der Bruttomiete abzüglich Betriebskosten. Zur Berechnung wird dieses durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert. Liegt die daraus resultierende Cap Rate über dem Zinsniveau für Finanzierungen, derzeit etwa 5,25 bis 5,75 Prozent, ergibt sich selbst bei Leverage, also der Hebelwirkung durch den Einsatz von Fremdkapital, meist ein positiver Cashflow.
Wie entwickelt sich angesichts der hohen Nachfrage das Angebot an US-Multifamily-Objekten?
Nach dem Höhepunkt der Neubautätigkeit in den Jahren 2022/2023 mit bis zu 580.000 Wohnungen im Class-A-Segment wird die Neubautätigkeit in diesem Jahr voraussichtlich auf 275.000 Wohnungen fallen. Es ist deshalb davon auszugehen, dass spätestens im ersten Quartal 2026 die teils noch bestehende Überbauung absorbiert sein wird. In den Jahren 2026 und 2027 soll die Neubautätigkeit dann wieder leicht auf 290.000 bzw. 300.000 pro Jahr ansteigen. Ab Mitte 2026 erwarten wir in den meisten Großstadtregionen auch ein klares Unterangebot an Mietwohnungen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Mietpreise.
Welche US-Fonds haben Sie aktuell im Vertrieb welche sind geplant?
Bei unseren Fonds ist derzeit viel in Bewegung: Bei den Publikumsfonds ist die aktuelle Nummer 19 weitgehend ausplatziert, der Folgefonds BVT Residential USA 21 GmbH & Co. Geschlossene Investment KG bereits genehmigt. Aktuell konnten wir das Private Placement BVT Residential USA 20 für institutionelle und semiprofessionelle Investoren erfolgreich ausplatzieren. In Kürze wird der BVT Residential USA 22, der Nachfolgefonds des Residential 18, als weiterer nach luxemburgischem Recht strukturierter Fonds für institutionelle Investoren an den Start gehen. Wichtig war uns dabei auch, alle neuen BVT Residential-Fonds als Artikel-8-Fonds gemäß Offenlegungsverordnung zu konzipieren und emittieren. Die ESG-Themen spielen bei unseren Anlegern eine immer wichtigere Rolle und gewinnen auch in den USA – trotz der Trump-Administration – zunehmend an Bedeutung. Insbesondere sehen wir in der aktuellen Situation attraktive Anlagemöglichkeiten für opportunistische Anleger im Rahmen von Private Placements oder Club Deals. Während Trumps Protektionismus die kleineren Anleger kurzfristig vielleicht abschreckt, bietet sich für längerfristig agierende Investoren durch den Abbruch der Neubau-Projektpipeline ein Potenzial mit gutem Chance-Risiko-Profil. Dann wird Ebbe auf der Angebotsseite herrschen, sodass Verkäufe mit attraktiven Gewinnmargen getätigt werden dürften.