Dr. Brian Blank diskutiert demografische Entwicklungen, Marktdynamiken und Investitionsmöglichkeiten in Bezug auf den US-amerikanischen Mietmarkt.
Die USA gelten traditionell als Land der Eigenheimbesitzer, dennoch bevorzugt ein erheblicher Anteil der Bevölkerung inzwischen den Mietmarkt. Was sind die Hauptgründe?
Zwei primäre Faktoren treiben diesen Wandel voran. Erstens die Urbanisierung – in den vergangenen 50 Jahren sind Menschen in dicht besiedelte städtische Gebiete gezogen, was Wohneigentum besonders teuer macht und viele zu günstigeren Mietoptionen veranlasst. Der zweite Faktor betrifft die Demografie, speziell Millennials, die traditionelle Meilensteine einschließlich des Hauskaufs aufgeschoben haben. Allerdings erleben wir möglicherweise einen Wendepunkt. Die Haushaltsbildung ist nach der Pandemie stark angestiegen, während Homeoffice die Bedeutung städtischer Nähe reduziert hat. Wenn Menschen mehr Zeit zu Hause verbringen, wünschen sie sich größere Räume und mehr Kontrolle, was Eigenheimvorlieben begünstigt und einige Miettrends umkehren könnte.
Trotz der Zinssenkungen der Federal Reserve (Fed) bleiben die Hypothekenzinsen bei etwa 7 Prozent. Warum sind sie nicht entsprechend gefallen?
Zinssätze sind zukunftsorientiert, und diese Fed-Senkungen wurden von den Märkten bereits antizipiert. Die 30-jährige Hypothek folgt der 10-jährigen Treasury-Rendite bei etwa 4,5 Prozent – rund 50 Basispunkte höher als vor 2 Jahren. Wir sehen einen erhöhten Spread zwischen Treasury-Renditen und Hypothekenzinsen von etwa 2,5 Prozent, höher als die historische Norm von 1,5 bis 2 Prozent. Dies spiegelt verstärkte Unsicherheit und den „Lock-in-Effekt“ wider – bestehende Eigenheimbesitzer mit niedrigen Zinssätzen bleiben einem Umzug eher abgeneigt, was zusätzliche Risiken schafft, die Kreditgeber über längere Zeiträume als historisch üblich in ihre Zinssätze einpreisen.
Wie hat die Pandemie Bauwesen und Nachfrage nach Mietwohnungen beeinflusst?
Die Pandemie beschleunigte die Haushaltsbildung, da Menschen Unabhängigkeit suchten, was die gesamte Wohnungsnachfrage anheizte und überproportional Einfamilienhäuser gegenüber Apartments begünstigte. Lieferkettenunterbrechungen trieben laufende Bauprojekte auf historische Höchststände, wobei sich die Fertigstellungsraten verbesserten, als sich der Betrieb im Laufe des vergangenen Jahres normalisierte. Austin, Texas, veranschaulicht diese Dynamik gut. In einer der am schnellsten wachsenden Städte hat dort das steigende Angebot die Erschwinglichkeit im Vergleich zu Pandemie-Höchstständen verbessert. Austin demonstriert, wie erhöhtes Angebot Kosten in Wachstumsmärkten moderieren kann.
Angesichts alternder Babyboomer und steigender Immigration – wie beeinflussen demografische Verschiebungen den Wohnungsmarkt?
Babyboomer besitzen fast 40 Prozent der Eigenheime und trotzen historischen Mustern, indem sie an Ort und Stelle altern. Frühere Generationen gaben Bestand durch Verkleinerung oder Übergänge ins betreute Wohnen frei, aber Boomer behalten ihren Eigenheimstatus bei und beschränken damit das Angebot. Immigration beeinflusst sowohl die Nachfrage als auch das Angebot. Immigranten bevorzugen typischerweise Mietwohnungen, arbeiten aber überproportional im Bauwesen. Rückläufige Immigrationsraten könnten das Wohnungsangebot stärker beschränken als die Nachfrage, was Wohnungsmärkte anspannen und Erschwinglichkeit belasten könnte.
Studien zeigen, dass Eigenheimbesitz in den USA heute knapp 30 Prozent teurer ist als Mieten. Wie beeinflusst das die Marktdynamik?
Es schafft einen sich selbst verstärkenden Zyklus, der die Marktdynamik grundlegend verändert. Wenn Babyboomer Häuser behalten, die größer als ihre aktuellen Bedürfnisse sind oder die andernfalls mehrere Haushalte beherbergen könnten, beschränkt das effektiv das Einfamilienhausangebot und treibt Preise marktübergreifend nach oben. Gleichzeitig ist das Preis-Miet-Verhältnis kürzlich gesunken, was Mieten aus rein finanzieller Sicht attraktiver macht – unabhängig von persönlichen Wohnpräferenzen. Viele Familien mieten nun aufgrund finanzieller Notwendigkeit statt aus freier Entscheidung, unfähig, ausreichend Eigenkapital anzusammeln, da ihre Haushaltssparraten inmitten des anhaltenden Inflationsdrucks gesunken sind. Das schafft eine wachsende Population von Eigenheim-Aspiranten, die vom Eigentumsmarkt ausgeschlossen bleiben und weiterhin die Mietnachfrage antreiben.
Wie ist Ihre Mietpreisprognose, besonders in Sunbelt-Märkten?
Ähnlich wie bei den Hypothekenzins-Erwartungen haben viele Marktteilnehmer nach den Zinssenkungen der Fed auch Mietrückgänge prognostiziert, doch die Realität erwies sich als nuancierter. Während Mietreduzierungen eventuell inflationsbereinigt auftreten könnten, zeigen nominale Mieten beträchtliche Beharrlichkeit und Widerstand gegen dramatische Änderungen. Ohne größere wirtschaftliche Störungen haben Mietpreise relative Stabilität mit bescheidenen regionalen Variationen beibehalten. Bestand treibt die größten Veränderungen. Große Sunbelt-Märkte einschließlich Texas, Florida und Georgia haben durch steigendes Angebot eine Preismäßigung erfahren, während kleinere nordöstliche Märkte eher Preissteigerungen sehen.
Was macht US-Mietmärkte für internationale Investoren attraktiv?
Während Mehrfamilienhäuser nun mehr Volatilität aufweisen, kann der Dollar internationale Investoren begünstigen. Demografische Trends bleiben vorhersagbar. Schnell wachsende Sunbelt-Städte werden wahrscheinlich traditionelle urbane Zentren übertreffen. Viele Entwickler haben weiterhin Erfolg in südöstlichen Märkten, trotz erhöhter Risiken. Wie Warren Buffett bemerkte, gibt es keine schlechten Investments, nur schlechte Preise. Erfolg erfordert das Verständnis des Risiko-Rendite-Profils im Voraus.
Dr. Brian Blank ist außerordentlicher Professor für Finanzen an der Mississippi State University mit Expertise in Unternehmensfinanzierung und Immobilienmärkten. Seine Forschung wurde in führenden Fachzeitschriften wie dem Journal of Corporate Finance und dem Journal of Housing Research veröffentlicht. Nationale und internationale Medien wie BBC, MarketWatch, ABC News und Forbes veröffentlichen seine Markteinschätzungen und Analysen in regelmäßigen Abständen.